A Lei 14.382/ 2022, traz modernização e desburocratiza procedimentos voltados às incorporações imobiliárias, alterando obrigações do incorporador, instituição do condomínio edilício, registro de incorporação, obrigação de averbar o habite-se, dentre outras temas.
A Lei também dispõe sobre procedimentos envolvendo registros públicos de atos e negócios jurídicos.
1. A constituição da comissão de representantes passa a ser obrigatória?
Antes da nova Lei, muitos empreendimentos imobiliários eram concluídos sem a constituição de uma comissão de representantes. Pela nova regra, fica instituída a obrigação de a comissão ser organizada em 6 (seis) meses, com prazo contado a partir da data do registro do memorial da incorporação.
A comissão de representantes é um grupo de adquirentes eleito em assembleia geral ou designada no contrato de construção, que acompanha e fiscaliza o uso dos recursos por parte do incorporador. Deve ser composta por, no mínimo, três membros. Art. 50
2. Quando deve ser constituído o condomínio edilício?
A nova Lei dirime divergências legislativas estaduais sobre o tema. Prevê a constituição do condomínio edilício a partir do registro da incorporação no registro de imóveis competente , com apresentação do instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas e minuta de convenção do condomínio.
O novo regramento também reduziu a burocracia em torno da documentação a ser apresentada pelas incorporadoras e fixou prazo de 10(dez) dias para os registradores analisarem e registrarem os memoriais de incorporação, o que pode agilizar novos lançamentos imobiliários.
3. Em que momento se concretiza a incorporação imobiliária?
De acordo com o artigo 33 da nova Lei, será na formalização da venda ou na oneração de unidade futura a partir da contratação de financiamento da construção ou início das obras.
Outra facilidade é que os documentos do memorial vencidos terão o prazo de 180 dias, a contar do registro do empreendimento, para que sejam renovados; sendo que o “ incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido”.
4. O habite-se passa a ser averbado obrigatoriamente?
Sim. A carta de habite-se é o documento expedido por órgão municipal que atesta que a obra seguiu as normas e legislações estabelecidas e que o imóvel pode ser habitado para os fins estabelecidos.
Ressalve-se que “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Art.44
