1. O que é locação built to suit?
A expressão built to suit indica “construído sob encomenda ou sob medida”, visando atender às necessidades do usuário. Em termos jurídicos, uma empresa contrata outra para identificar um terreno adequado para construção de unidade comercial ou industrial que atenda exigências específicas, conceito esse em consonância com a expressão do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 885.910.
2. Como funciona a locação built to suit?
O mercado é impulsionado de acordo com a procura. As empresas que buscam imóvel sob medida, primeiramente indicam a região de interesse. Diante da demanda, a empresa especializada no assunto, geralmente do ramo imobiliário e construção, busca um local adequado na região indicada pelo interessado. Com isso, estuda a viabilidade e desenvolve o projeto. Após aprovação do cliente, ou seja, do interessado, uma imobiliária realiza o contato com o proprietário ou investidor. Com a negociação efetivada, assinam o termo de compromisso e o contrato de locação, isso une investidor e empresa. Concluída a obra, um aditivo é elaborado e passa a integrar o contrato, ocasião em que se inicia a cobrança da taxa de aluguel, no entanto, há situações em que a cobrança de aluguel tem início antes da conclusão da obra, vai depender dos termos contratados.
3. Essa modalidade de locação é comum no Brasil?
A partir de dezembro de 2012, quando tivemos uma mudança na Lei do Inquilinato, essa modalidade de locação passou a ter segurança jurídica o que impulsionou o crescimento desse formato de negócio. Mas antes, acontecia de forma tímida devido à ausência de previsão legal, embora alguns julgados já abordassem o assunto. Atualmente é comum encontrar placas de built to suit em obras pela cidade. As empresas estão sendo conquistadas por tratar de aluguel comercial e principalmente porque esse formato de negócio traz muitas vantagens, tanto para o locador quanto para o locatário.
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4. Quais empresas possuem esse perfil?
A locação built to suit é mais utilizada por empresas que oferecem serviços, hotéis, supermercados, bancos, farmácias, lanchonetes, centro de saúde e de educação. Empresas de grande porte, que atuam em rede ou franquia, além do segmento de galpões e barracões para locação.
5. Qual a rentabilidade e segurança que esse formato de negócio oferece?
O valor do aluguel vai depender do tipo de empreendimento e da localização. O retorno de uma locação pode chegar a 1% do investimento. Isso para o investidor é um ótimo negócio. De um lado, o inquilino não quer se descapitalizar e dispender de valores com imóvel, do outro, as empresas que procuram por built to suit, buscam investir em seu próprio negócio. O imóvel construído sob medida tem cliente específico, tem a garantia de um investimento com retorno a longo prazo e locação segura. Isso porque, o risco de o imóvel ficar desocupado por meses é praticamente zero, o que não acontece com imóveis comuns. E ainda, o aluguel pode ser deduzido do valor dos impostos.
Mas, para atuar no mercado de built to suit e alcançar bom retorno, além do investidor possuir capital para a construção, se faz necessário considerar fatores como metragem do terreno, estrutura, localização, os terrenos devem estar localizados em ruas, esquinas com alto fluxo de pessoas e veículos. Observados esses fatores, é possível identificar o público alvo, estimar o tempo de locação e valor de aluguel.
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