O Supremo Tribunal Federal decidiu pela constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador de locação comercial (Tema 1.127) em caso de descumprimento de contrato, trazendo mais segurança jurídica ao mercado imobiliário.
1. O que o STF já havia decidido sobre a matéria?
Tinha fixado no julgamento do Tema 195 ser constitucional a penhora de bem de família do fiador de contrato de locação residencial, mantendo a impenhorabilidade no caso de locação comercial. O bem de família é regulado pela Lei 8.009/1990, mas prevê no artigo 3º, VII, a possibilidade de exceções, como a decorrente de fiança concedida em contrato de locação, não sendo coberta pela garantia legal.
2. O que mudou nessa nova decisão?
No Recurso Especial (RE 1.307.334), o autor, fiador de um imóvel comercial, sustentou junto ao Supremo Tribunal Federal (STF), que deveria prevalecer o direito à moradia, enquanto direito constitucionalmente protegido, a dignidade da pessoa humana e a proteção familiar em detrimento da livre iniciativa.
O ministro relator Alexandre de Moraes, porém, em seu voto defendeu a tese de que é constitucional a penhora de bem de família do fiador de contrato de locação, independentemente de ser residencial ou comercial, uma vez que o fiador assinou por livre e espontânea vontade, abrindo “mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”.
3. Quantos processos devem ser afetados pela nova decisão?
Calcula-se que mais de 300 mil processos de locação comercial aguardavam a decisão do STF e retornam à tramitação normal, admitindo a penhora sobre bens de fiadores de locações comerciais, independente de constituírem bem de família (único imóvel próprio).
4. A decisão traz mais segurança jurídica ao mercado de locação?
Sem dúvida, o posicionamento do Supremo, com repercussão geral, aumenta as garantias contratuais no caso da locação comercial, devendo ampliar o acesso a esse tipo de imóvel, além de reduzir os custos com seguro-caução para as empresas.
Na sua recente decisão, o STF deixou claro que o direito à moradia não pode ser confundido com o direito de propriedade, propiciando mais salvaguarda aos locadores à medida que o fiador deve assegurar as mesmas obrigações assumidas pelo devedor, no caso de descumprimento do contrato de locação.
