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Quando prevalece o CDC na compra e venda de imóvel?

25 de junho de 2021  |  Por Jessyca Lima  |  LBCA
O CDC na resolução de contrato de compra e venda de imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgará, em sede de recurso repetitivo, o Tema 1.095 sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

 

1. O QUE É RECURSO REPETITIVO?

O artigo 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil estabelecem a possibilidade do julgamento de determinada tese com efeitos vinculantes a partir do julgamento de um ou mais especiais que tratem das controvérsias em questão. Ao afetar um recurso, ou seja, ao encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros do STJ facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais, possibilitando a aplicação do mesmo entendimento jurídico a diversos processos, gerando economia processual e segurança jurídica. O entendimento adotado no julgamento do precedente passa a ser de adoção obrigatória para todos os processos que tramitam sobre o mesmo assunto.

 

2. QUAL O IMPACTO IMEDIATO NOS PROCESSOS QUE TRATAM O TEMA?

Com a afetação dos Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos ficou suspensa a tramitação, em todo o território nacional, dos processos que tratem do tema, tanto na primeira e na segunda instâncias, quanto no Superior Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil.

 

3. O QUE SERÁ ANALISADO NO JULGAMENTO?

No caso do julgamento dos recursos especiais em questão, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas sim, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário, ou seja, o julgamento limitar-se à análise da aplicação do artigo 53 do CDC (Código de Defesa do Consumidor) ou disposições legais contidas nos artigos 26 e 27, da Lei n.º 9.514/97, a fim de decidir qual o instituto a ser aplicado nas demandas que envolvem o assunto.

 

4. QUAIS SERÃO OS IMPACTOS EM CASO DE PREVALÊNCIA OU NÃO DO CDC?

Importante esclarecer que a alienação fiduciária consiste no negócio jurídico em que o devedor transfere a propriedade do bem ao credor, a fim de garantir o cumprimento da obrigação pelo devedor, que permanece na posse direta do bem. Diante disso, durante a vigência do contrato, o devedor mantém a posse direta do bem e adquirirá a propriedade no momento em que efetuar o pagamento da dívida contraída. De outro lado, caso o devedor se torne inadimplente, a legislação confere ao credor mecanismos jurídicos para a retomada do bem. Nesse sentido, em apertada síntese, nos termos da Lei 9.514/97, em caso de rescisão contratual, o imóvel deverá ser leiloado e o credor terá o direito a receber o valor do débito mediante a venda extrajudicial do bem apreendido. Entretanto, o artigo 53 do CDC, prevê que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, inclusive nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O julgamento do Tema 1.095 firmará o entendimento de qual instituto deverá ser utilizado nas ações de rescisão contratual com cláusula de alienação fiduciária.

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