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Os riscos de não transmitir e registrar a aquisição de um imóvel

20 de setembro de 2021  |  Por Jean Policarpo Almeida  |  LBCA

A transmissão de propriedade deve ser realizada através do devido registro junto ao Registro de Imóveis. Ocorre que, em algumas situações, após a devida quitação do instrumento particular de compra e venda a transmissão não é devidamente registrada, devendo a parte prejudicada buscar a satisfação do contrato por meio de exercício compulsório.

1.Qual o procedimento para transmissão de propriedade?
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transmissão de propriedade deve ser realizada por meio de escritura pública e registro em cartório de imóveis. Desse modo, para finalizar a compra e venda de um imóvel, devem as partes realizar todo o processo de documentação, que consiste em lavrar o contrato no cartório de no-tas, devidamente assinado pelas partes e, posteriormente, registrar no cartório de registro de imóveis.

2.Qual a importância do imediato registro da compra e venda e sua trans-missão?
O risco de não registrar a transmissão e/ou contrato particular de compra e venda do imóvel, pode acarretar prejuízo para ambas as partes.
Para o vendedor, até o devido registro do contrato e/ou transmissão da propriedade, as obrigações oriundas da propriedade, será de obrigação des-te, por se tratar de obrigações propter rem, ou seja, que acompanha o bem, como IPTU e o Condomínio, pois são “despesas” do imóvel.
Destaca-se que, a simples alegação de que o imóvel foi objeto de contra-to de compra e venda, porém o registro e transferência não foi devidamente realizado, não é suficiente para retirar a obrigação do vendedor.Para o comprador, até o devido registro do contrato e/ou transmissão da propriedade, sofrerá com uma insegurança patrimonial, uma vez que, devido a dívidas do atual proprietário, poderá o bem ser objeto de penhora, onde o comprador deverá intervir no processo como terceiro, nos termos do artigo 674 do Códi-go de Processo Civil.

3. E no caso de falecimento do proprietário do imóvel?
Para proceder com o registro e transmissão será necessário aguardar pela conclusão do inventário, boa vontade dos herdeiros ou autorização judicial, o que levará muito tempo, podendo acarretar diversos prejuízos para o comprador.

4.Na hipótese de inércia de uma das partes para transmissão, qual medida poderá ser tomada?
Em todas as situações, poderá as partes procurar medidas para resolver o impasse de forma amigável extrajudicialmente, porém caso não seja possível chegar em um consenso, poderá a parte interessada buscar medidas judiciais para obter a transmissão do bem. O comprador atendendo aos requisitos do artigo 1.242 do Código Civil, poderá ingressar com ação de usucapião, para adquirir a propriedade, comprovando que, tem a posse do bem por 10 (dez) anos de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé.

5.Que outra medida judicial poderá ser tomada?
Despois de cumpridas as determinações pactuadas no contrato particular de compra e venda, poderá a parte ingressar com ação de adjudicação compulsória, conforme prevê o artigo 1.418 do Código Civil. Desse modo, o Juízo em grau de sentença, determinará a transmissão de propriedade, podendo apresentar a referida decisão como ofício no cartório de registro de imóveis para obter a transferência formal.

6.Em que casos é possível utilizar o Alvará Judicial?
O artigo 719 do Código de Processo Civil prevê a possibilidade do emprego do Alvará Judicial, quando não houver litígio entre os interessados para obtenção da tutela jurisdicional, possibilitando a transferência da propriedade do bem. Dessa forma, em caso de morte e/ou não ser localizada a outra parte, poderá o interessa-do dar início ao procedimento diante da demonstração da quitação do preço e de restar claro no instrumento de compra e venda o evidente o desejo de transferir o bem, não existindo motivos para o indeferimento do pedido.