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Desafios para cumprir os contratos de Incorporação Imobiliária

8 de fevereiro de 2021  |  Por Gabriele Feltrin   |   JOTA
Desafios para cumprir os contratos de Incorporação Imobiliária

Ao longo da pandemia de Covid-19, diferentes fatores levaram ao desequilíbrio de obrigações contratuais, Gabriele Feltrin, sócia da LBCA, explica quais são os desafios quanto o cumprimento de contratos Incorporações Imobiliárias.

A pandemia ocasionada pela Covid-19, sem dúvida alguma, vem trazendo reflexos indescritíveis à economia mundial e, como consequência, nas relações comerciais e jurídicas. Estima-se que a economia global retrocederá 4,4% em 2020 e 5,2% em 2021 , sendo evidente que o mercado imobiliário, a exemplo de outros setores da economia, vem se adequando à nova realidade da crise sanitária gerada pela pandemia da Covid-19, com o intuito de mitigar seus efeitos. O atual cenário traz questões muito pertinentes sobre o cumprimento dos contratos de incorporação imobiliária por parte do incorporador e construtor, visto que em muitos Estados brasileiros houve a paralisação das atividades da construção civil, como por exemplo nos Estados do Pernambuco, Goiás e Sergipe, que chegaram a determinar a suspensão dos trabalhos nos canteiros de obras.

Outro fator preponderante é que, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), 54,8% das empresas do setor de construção enfrentaram alguma dificuldade para acessar insumos, matérias primas ou mercadorias, cujo efeito é resultante de uma mistura entre a parada nas fábricas durante o pico de pandemia e explosão da demanda por materiais de construção, tanto para pequenos reparos quanto para grandes empreendimentos .

Diante dos diversos efeitos ocasionados pela pandemia nas vidas dos brasileiros, questionamentos surgiram acerca do cumprimento dos contratos de incorporação imobiliária, principalmente em virtude da possível quebra da base objetiva do negócio jurídico e, por sua vez, das consequências diversas daquelas inicialmente estabelecidas entre as partes, com repercussão direta no equilíbrio das obrigações pactuadas.

Especificamente sobre a construção dos empreendimentos, como ficam os prazos para entrega das obras em virtude das influências da pandemia da Covid-19?

Como é cediço, os contratos de compromisso de compra e venda de futuras unidades autônomas já possuem a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, cuja situação ampara as construtoras e incorporadoras no desenvolvimento das suas atividades complexas, sendo certo que a validade da prorrogação do prazo de entrega da obra já restou ratificado tanto pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como também pelo artigo 43-A, da Lei nº 4.591/64, desde que expressamente previsto no pacto efetivado entre as partes.

Todavia, em algumas circunstâncias, o referido prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias não se revelará suficiente para a finalização das obras do empreendimento, justamente em razão dos reflexos da Covid-19 no desenvolvimento das atividades de incorporação imobiliária e construção.

Nota-se que estaremos diante de uma das causas excludentes de responsabilidade civil, a denominada força maior, expressamente prevista no artigo 393 do Código Civil.

A doutrina traz seis teorias para caracterização de caso fortuito ou de força maior, que Washington de Barros Monteiro assim compila : “a) teoria da extraordinariedade; b) teoria da previsibilidade e da irresistibilidade; c) teoria das forças naturais e do fato de terceiro; d) teoria da diferenciação quantitativa; e) teoria do conhecimento; f) teoria do reflexo sobre a vontade humana”.

A doutrina identifica o caso fortuito externo como hipótese de isenção de responsabilidade. Assim, embora o caso fortuito interno (inerente à própria atividade) e a força maior (acontecimento irresistível) não excluam o dever de indenizar na relação consumerista, o mesmo não se aplica à circunstância imprevisível externa à atividade (caso fortuito externo), conforme preleciona Rizzato Nunes .

Neste sentido, desde que devidamente comprovado que a construtora ou incorporadora enfrentaram percalços no desenvolvimento da construção dos empreendimentos, em virtude dos reflexos evidentemente negativos ocasionados pela Covid-19, como evento externo à atividade empresarial desenvolvida, ensejando o descumprimento do prazo do artigo 43-A, § 1º da Lei nº 4.591/64 para a finalização das obras, restará caracterizado o instituto de força maior.

Aliás, não estamos diante de uma culpa a ser imputada ao incorporador ou construtor, visto que, conforme expressamente previsto no artigo 396 do Código Civil , não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, este não incorrerá em mora, além do próprio artigo 625, inciso I, do mesmo diploma legal autorizar a suspensão da obra pelo empreiteiro, por motivo de força maior.

Não é viável a imputação de culpa ao incorporador ou construtor que sofreram comprovadamente efeitos negativos decorrentes da Covid-19 e, como consequência, atraso superior ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a finalização da obra e entrega do empreendimento, visto que estaremos diante de um evento inevitável, o qual possui o condão de excluir a culpa e o nexo causal, de modo a afastar a incidência das penalidades previstas nos §§ 1º e 2º, do artigo 43-A, da Lei nº 4.591/64.

Com base justamente no inciso I, do artigo 625 do Código Civil, é que o construtor ou incorporador poderá suspender a obra do empreendimento por motivos de força maior e, mediante provas de que a paralisação foi ensejada pela Covid-19, como, por exemplo, por meio de decretos municipais e/ou estaduais de paralisação, comunicados aos prestadores e colaboradores de que as obras foram suspensas, dificuldade em se obter aprovação e alvará daquela obra perante os órgãos públicos, se demonstra possível o acréscimo do período de paralisação ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, até mesmo para garantir a viabilidade e proporcionalidade no cumprimento das obrigações.

Nesta hipótese, ainda que o adquirente da unidade afirme que há mora ex re por parte do incorporador que obteve o acréscimo de prazo no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para finalização das obras, não se revela proporcional eventual pedido de resolução do negócio jurídico, posto que não se estará diante da inutilidade da prestação obrigacional, podendo não apenas caracterizar afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da conservação do negócio jurídico, como também abuso de direito.

É neste sentido o entendimento de Francisco Loureiro , ao afirmar que o exercício do direito potestativo de resolução do contrato deve guardar correlação com a relevância do inadimplemento, sob pena de se converter em abuso de direito.

Aliás, existindo atraso na entrega da obra proporcional ao período de forte influência da Covid-19 nas atividades imobiliárias, o pressuposto do descumprimento definitivo do compromisso de venda e compra deverá ser comprovado pelo adquirente da futura unidade autônoma para viabilizar o pedido de resolução contratual.

Deve-se frisar que é recomendável que incorporações imobiliárias e construtoras que verificarem que haverá atraso na entrega da obra superior ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, comuniquem os adquirentes de tal situação, até mesmo em observância à orientação contida no REsp nº 1.582.318 – RJ, bem como em cumprimento aos princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação.

Deste modo, a busca pela solução menos onerosa às partes envolvidas contratualmente deve ser prioridade diante do atual momento vivenciado por empresas e promitentes compradores de futuras unidades autônomas, sendo certo que isso não significa que a força obrigacional dos negócios jurídicos tenham perdido espaço no ordenamento jurídico brasileiro.

Ao contrário, trata-se de um momento excepcional, que merece ser tratado com cautela, diante dos diversos reflexos ocasionados pela Covid-19 na atividade de incorporação imobiliária que, conforme acima exposto, ou tiveram que enfrentar a suspensão das atividades nos canteiros de obras, suspensão das atividades de órgãos públicos responsáveis pela aprovação de projetos, expedição de alvarás, registros de documentos essenciais ao prosseguimento da concretização do empreendimento, ou até mesmo dificuldades na obtenção de materiais e escassez de mão de obra.

Ademais, as discussões acerca do cumprimento contratual e a busca pelo equilíbrio no cumprimento das obrigações exigirão das partes parcimônia na tomada de decisões, sendo certo que, em havendo o envolvimento do Poder Judiciário na resolução destas questões, será necessário analisar as peculiaridades do caso concreto, de modo a viabilizar a melhor solução jurídica às partes envolvidas.

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