Uma das matérias mais polêmicas do Judiciário brasileiro trata da penhora do bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial.
1. Inicialmente, qual era o entendimento sobre a penhora do bem de família do fiador no contrato de locação pelo STF?
O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, tendo em vista a inclusão feita pela Lei de Locações, declarando sua compatibilidade com a redação do art. 6º da CF, mesmo após a alteração feita pela EC n.26/2000. Em seu voto, no julgamento do RE 407.688/AC, em 2006, o Ministro relator Cezar Peluso, destacou que a inclusão do direito à moradia no rol do art. 6º da CF não impossibilita a penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, eis que tal direito “não se confunde, necessariamente, com direito à propriedade imobiliária ou direito de ser proprietário de imóvel”. Assim, seguindo o entendimento do STF, o tema restou pacificado até meados de 2010, quando na ocasião a Ministra Ellen Gracie reconheceu que a matéria se encontrava pacificada no Tribunal, reafirmando a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, mesmo após a EC 26/2000.
2. Quando esse entendimento sobre o tema começa a mudar no STF?
O pontapé inicial para modificação desse entendimento foi proferido pela Ministra Rosa Weber, no julgamento do RE 605.709/SP, pela 1ª Turma em 2018. Ela salientou que a interpretação do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 não teria sido recepcionada pela EC n. 26/2000 em relação aos contratos de locação comercial, sob a justificativa de que deve ser aplicado o princípio da isonomia para a análise da relação jurídica nesses casos, eis que o fiador não poderia assumir uma posição de extrema desvantagem em comparação ao devedor principal apenas “para o fim de satisfazer valores devidos ao locador”. Por isso, o Tema 295 do Tribunal não seria aplicável ao caso, eis que não se tratava de uma hipótese de contrato de locação residencial. Assim, em 2019 a 2ª Turma, em entendimento no julgamento do RE 1.228.652 AgR, de Relatoria da Ministra Cármen Lúcia, reafirmou a impenhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação de imóvel comercial. Em seu voto, a Ministra apenas destaca a divergência suscitada no RE 605.709/SP quanto à inaplicabilidade do Tema 295 aos casos de contrato de locação não-residencial.
3. Há alguma decisão recente da Corte sobre o tema?
Sim, em janeiro deste ano, em decisão monocrática, a Ministra Cármem Lúcia, no RE 1.296.835, alegou que a dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens; embora o STF tenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação (Tema 295 da repercussão geral), o tema em questão não se aplicaria ao processo discutido, já que discute-se a penhora de bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial. Assim sendo, não se vislumbraria justificativa para que o devedor principal, afiançado, ficasse em situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.
4. Os Ministros do Supremo divergem sobre a matéria?
Sim, o entendimento pela impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação comercial vem sendo adotado por alguns ministros do STF, especialmente por meio de decisões monocráticas.
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