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Desafios da garantia de fiança no contrato de locação comercial

27 de maio de 2021  |  Por Simone Ino Teixeira de Araújo  |  LBCA
Contrato de locação comercial e seus desafios da garantia de fiança

Uma das matérias mais polêmicas do Judiciário brasileiro trata da penhora do bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial.

1. Inicialmente, qual era o entendimento sobre a penhora do bem de família do fiador no contrato de locação pelo STF?

O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, tendo em vista a inclusão feita pela Lei de Locações, declarando sua compatibilidade com a redação do art. 6º da CF, mesmo após a alteração feita pela EC n.26/2000. Em seu voto, no julgamento do RE 407.688/AC, em 2006, o Ministro relator  Cezar Peluso, destacou  que a inclusão do direito à moradia no rol do art. 6º da CF não impossibilita a penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, eis que tal direito “não se confunde, necessariamente, com direito à propriedade imobiliária ou direito de ser proprietário de imóvel”. Assim, seguindo o entendimento do STF, o tema restou pacificado até meados de 2010, quando na ocasião a Ministra Ellen Gracie reconheceu que a matéria se encontrava pacificada no Tribunal, reafirmando a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, mesmo após a EC 26/2000.

2. Quando esse entendimento sobre o tema começa a mudar no STF?

O pontapé inicial para modificação desse entendimento foi proferido pela Ministra Rosa Weber, no julgamento do RE 605.709/SP, pela 1ª Turma em 2018. Ela salientou que a interpretação do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 não teria sido recepcionada pela EC n. 26/2000 em relação aos contratos de locação comercial, sob a justificativa de que deve ser aplicado o princípio da isonomia para a análise da relação jurídica nesses casos, eis que o fiador não poderia assumir uma posição de extrema desvantagem em comparação ao devedor principal apenas “para o fim de satisfazer valores devidos ao locador”. Por isso, o Tema 295 do Tribunal não seria aplicável ao caso, eis que não se tratava de uma hipótese de contrato de locação residencial. Assim, em 2019 a 2ª Turma, em entendimento no julgamento do RE 1.228.652 AgR, de Relatoria da Ministra Cármen Lúcia, reafirmou a impenhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação de imóvel comercial. Em seu voto, a Ministra apenas destaca a divergência suscitada no RE 605.709/SP quanto à inaplicabilidade do Tema 295 aos casos de contrato de locação não-residencial.

3. Há alguma decisão recente da Corte sobre o tema?

 

Sim, em janeiro deste ano, em  decisão monocrática, a Ministra Cármem Lúcia, no RE 1.296.835,  alegou que a dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens; embora o STF tenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação (Tema 295 da repercussão geral), o tema em questão não se aplicaria ao processo discutido, já que discute-se a penhora de bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial. Assim sendo, não se vislumbraria justificativa para que o devedor principal, afiançado, ficasse em situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.

4. Os Ministros do Supremo divergem sobre a matéria?

 

Sim, o entendimento pela impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação comercial vem sendo adotado por alguns ministros do STF, especialmente por meio de decisões monocráticas.

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